エイシアンスタ Research Memo（6）：不動産管理事業を維持しながら、期末に向けて利益の積み上げに注力

■今後の見通し

1. 2023年12月期業績の見通し
ASIAN STAR<8946>の2023年12月期の連結業績は、売上高が前期比27.6%増の3,177百万円、営業利益が同0.3%増の48百万円、経常利益が同4.5%増の44百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同41.4%減の32百万円を見込んでおり、期初の想定から変更はない。前期に特別利益に計上した不動産の売買契約解除に伴う損害賠償金及び遅延損害金がなくなるため、親会社株主に帰属する当期純利益は減益を見込んでいるものの、売上高とその他の利益は、増収増益を見込んでいる。期末に向けては、主幹事業である不動産管理事業で安定した収益獲得を行いながら、不動産販売事業の業績拡大に注力する。特に、自社保有物件などの売却により、利益を創出することも検討している。不動産賃貸事業と不動産仲介事業に関しては、トップラインをしっかりと拡大させながら収益性を高める方針で不動産賃貸事業に関しては、賃貸物件の稼働率向上に、不動産仲介事業においては高単価案件に取り組む。その他、投資事業に関しても優良な投資案件を発掘することにより、連結ベースの利益に寄与することを見込んでいる。

(1) 不動産販売事業
売上高は前期比45.5%増の1,638百万円を見込んでいる。横浜エリアを中心とした戸建、土地、マンション等の販路の拡大と販売戸数の増加に引き続き注力する。下期にかけても建築資材高止まりなどのコスト圧力が想定されるものの、不動産の仕入れの段階で利益を確保できる案件をしっかりと見極め、適正な利益を確保していく。特に中古マンションのリノベーション案件も強化して、案件の回転率を高めていく方針だ。加えて、自社保有物件の売却などによって利益を積み上げることも検討している。なお、2022年12期より繰越しとなっているリゾート用地に関しては、売却活動は継続するものの業績予想には織り込まず、大規模な物件売却が決定した際には開示をおこなう方針である。

(2) 不動産管理事業
売上高は前期比7.6%減の535百万円を見込んでいる。減収見込みではあるものの、日本及び中国において、サービスの向上とサービス内容の拡大に努め、安定的な収益獲得と新規管理受託件数の増加を目指す。2023年12月期第2四半期においては、中国市場が好転するなか前年同期と同水準の業績で推移した。下期においても中国市場の見通しは悪くなく、安定した業績をあげることが期待される。

(3) 不動産賃貸事業
売上高は前期比13.3%増の443百万円を見込んでいる。稼働率の上昇及び管理契約の内容見直しなどによって、収益の増加に努める。中国においては、開発した物件の収益性を高めるための不動産賃貸サービスに対する需要が高まっており、下期の業績に寄与することが見込まれている。

(4) 不動産仲介事業
売上高は前期比34.3%増の525百万円を見込んでいる。投資用及び居住用物件の積極的な斡旋による取り扱い件数の増加と単価の上昇を目指す。ゼロコロナ政策が緩和された中国においては、日本人駐在員向け仲介に加えて韓国人駐在員向け仲介も強化して仲介件数の増加に注力することに加えて、上海周辺の大型案件の仲介に取り組むことにより単価も向上させる。日本においても中国人投資家などを対象に積極的に案件の紹介を行っていく。件数の増加に加えて、特にタワーマンションなどの大型物件の斡旋に注力することにより、生産性と収益力の向上を目指す。また、従来は横浜を中心に仲介事業を展開していたが、都内の高価格帯案件にも取り組む方針だ。

(5) 投資事業
売上高は35百万円を見込んでいる。投資事業においては、「中期経営計画2022」で定めた付加価値創造事業分野5分野を中心に投資案件を精査・厳選していく。2023年7月には第三者割当による新株発行で400百万円の資金調達を実施した。不動産販売事業の強化も目的としていることから全額が戦略投資に充当されるわけではないものの、業容の拡大と企業価値の向上に資する案件に投資を行い、2023年12月期中には利益貢献することを見込んでいる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　清水陽一郎）

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