平和ＲＥ Research Memo（1）：成長戦略は順調に推移、外部環境変化に備えたリスク耐性を強化

■要約

1. 東京都区部に集中投資、平和不動産のサポートが大きな強み
平和不動産リート投資法人<8966>は、平和不動産<8803>グループの投資法人であり、中小規模の事業所が集中し、人口増加傾向が続く東京都区部を中心に、オフィス及びレジデンスに集中的に投資する複合型REITだ。全国各地の証券取引所やオフィスビルを所有・賃貸し、日本橋兜町・茅場町の再活性化及び札幌再開発事業化を推進する再開発事業などのデベロッパー事業を幅広く展開する平和不動産の経験とノウハウを最大限に活用できることが、同REITの大きな強みである。

2. 2022年11月期は期初予想を上回る増収増益決算となり、分配金は過去最高を更新
2022年11月期は営業収益7,836百万円（前期比7.0%増）、営業利益4,018百万円（同11.3%増）の増収増益決算となり、営業収益及び各段階利益はいずれも期初予想を上回って着地した。外部成長としては、物件譲渡益及び期初の公募増資による新規物件取得が大きく寄与した。内部成長としては、ポートフォリオ全体の稼働率は好調で、特にレジデンスは過去最高を記録した。財務運営では、調達コストの低下と調達期間の長期化を図った。以上の結果、EPU（1口当たり当期純利益）は増加し、DPU（1口当たり分配金）は期初予想を15円上回る3,130円（同80円増）と、14期連続でスポンサー変更後の最高値を更新した。これらの着実な成長に加え、潤沢なフリーキャッシュ（67億円）、十分な内部留保（54.6億円）など十分なリスク耐性を備えており、継続的な物件取得、財務基盤の安定化、将来の安定的な分配金支払いなどを可能にしている。

3. 2023年5月期・2023年11月期は高稼働率と外部成長を見込み、高水準の分配金を予想
2023年5月期は営業収益7,974百万円（前期比1.8%増）、営業利益3,917百万円（同2.5%減）とおおむね前期並みの業績を予想している。2022年5月期及び2022年11月期に取得した新規物件の寄与や物件譲渡益等を織り込んでいるが、今後発生する物件取得や譲渡は織り込んでいない。2023年11月期は、2022年11月期と2023年5月期の2期に分けて計上した物件譲渡益の効果が剥落することに加え、将来発生する物件取得や譲渡を織り込んでいないことから、営業収益7,439百万円（同6.7%減）、営業利益3,386百万円（同13.5%減）の見込み。以上の結果、EPUは2期連続で減少する見通しであるが、潤沢な内部留保の取り崩しによって2023年5月期のDPUは3,130円（同増減なし）を維持し、2023年11月期は3,150円（同20円増）と過去最高水準を予想している。これらの予想は高稼働率と確定した外部成長（物件譲渡や物件取得）を織り込むものの、稼働率やNOI利回りの低下を前提にするなど、保守的な前提条件に基づいていることから、達成可能な水準であると弊社では見ている。

4. 「NEXT VISION」では分配金3,300円、資産規模3,000億円、格付AA格、再エネ導入割合100%を目指す
同REITは、中長期目標「NEXT VISION」で分配金3,300円、資産規模3,000億円、格付AA格、再生可能エネルギー導入割合100%を目標に掲げている。分配金の目標達成に向けては、資産規模拡大よる外部成長や、大きく残る賃料ギャップ（市場賃料より低い契約賃料が、市場賃料より高い契約賃料を上回る状況）の回収を進める方針だ。資産規模拡大については、スポンサー・サポートによるパイプライン物件の開発・確保などにより、年間物件取得金額150～200億円を目指す。分配金及び資産規模は順調に増加しているほか、2022年6月に格付がAA-（安定的）に向上し、再生可能エネルギー電力への移行についても2021年11月に対象物件すべてについての切り替え手続きを完了した。また、サステナビリティ（ESG（環境・社会・ガバナンス）の観点から社会・企業を持続させて行く考え方）向上にも前向きに取り組んでいる。「NEXT VISION」の目標達成に向けた意欲的な取り組みは、投資家に高く評価されると弊社では見ている。

5. 分配金の継続的な増加に伴い、投資家の評価もさらに高まると予想
同REITの投資口価格は、新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）に伴う社会全体の景気・企業業績への不安に伴い、2020年3月に大きく下落したものの、その後のコロナ禍対策の進展もあり、東証REIT指数を大きく上回る回復基調で推移している。その結果、2023年1月24日現在のNAV倍率（1口当たり投資口価格/1口当たり純資産額（時価評価））は1.13倍と、オフィス・レジデンス複合型REITの平均である0.92倍を上回っている。同REITでは、入替戦略の推進、賃料増額改定、キャップレートの低下などに伴い、含み益が成長を続けていることに加えて、今後も分配金の増加が継続すると期待されることから、投資家の評価は一層上がると予想される。同REITは環境認証の取得にも注力しており、サステナビリティへの積極的な取り組みが投資家に評価されていることも、投資口価格が堅調な一因と考えられる。

■Key Points
・東京都区部を中心とするオフィス・レジデンス複合型REITで、平和不動産のサポートが大きな強み
・2022年11月期は物件取得や物件譲渡益が寄与し、期初予想を上回る増収増益。DPUは14期連続でスポンサー変更後の最高値を更新
・2023年5月期・2023年11月期は高稼働率と外部成長により、高水準の分配金を予想
・「NEXT VISION」のうちAA格への格上げ、再生可能エネルギーへの切り替えは達成。目標達成に向けた意欲的な取り組みは、投資家に高く評価されると見られる
・継続的な分配金の増加やサステナビリティへの取り組みにより、投資口価格は堅調に推移

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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