【特集】ケネディクス Research Memo（14）：拡大基調が続くJ-REIT、私募ファンド市場の回復にも期待感

■ケネディクス<4321>の業界環境

(1) 不動産投資ファンド市場の動き

（株）三井住友トラスト基礎研究所の調査によると、2015年12月末のJ-REIT、私募ファンドを合わせた市場規模（運用資産額ベース）は約28.8兆円となっている。過去からの推移を見ると、J-REITはリーマン・ショック以降、伸び悩みが見られたものの、2013年から拡大基調に転じている。一方、私募ファンドは保有物件の売却を進めたことなどから縮小傾向をたどってきたが、足元ではほぼ横ばいで推移している。都内の不動産マーケットでは物件取得が困難な状況が続いており、私募ファンド市場の見通しには不透明感も漂うが、いかに適正価格で物件を取得できるかがポイントとなっている。一方、東証REIT指数は好調に推移しており、J-REITの銘柄数も2016年6月末で55銘柄となっている。特に、マイナス金利政策の導入後、国内外の機関投資家からの旺盛な資金流入が続いている。

(2) 不動産投資環境

a) オフィス市場
オフィスビル平均成約賃料は2013年にプラスに転じており、足元では高い水準で推移している。平均空室率も改善傾向にある。また、中期的に見ても都内のオフィス供給量は安定的に推移する見通しであり、需給関係が大きく悪化することはなさそうだ。ただ、足元で景況感が鈍化しており、円高の進行や海外経済の減速により企業業績の悪化が予想されるため、動向を見守る必要がある。

b) 住宅・物流施設市場
東京23区のマンション賃料総合指数は2015年にプラスに転じており上昇傾向が続いている。稼働率も高い水準で推移している。都心への人口流入が続いており、特に高品質な賃貸住宅への需要が拡大している。

首都圏物流施設空室率は、足元では一時的な大規模新規供給による影響はみられるものの、e コマース拡大等による需要増を追い風として、総じて低水準で推移している。新規供給の当面のピークが近いうえ、需要も堅調であるが、開発計画も多くあることから、空室率は低下しづらいとの見方もある。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫）

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