【特集】トーセイ Research Memo（4）：私募ファンド組成・運営やシングルスポンサーとしてREIT運営を行う

■会社概要

d)トーセイ<8923>の不動産ファンド・コンサルティング事業
子会社のトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社を中心に展開する不動産ファンド・コンサルティング事業では、私募ファンドの組成や運営及びトーセイ・リート投資法人のシングルスポンサーとしてREITの運営を行い、各種フィー収入を得ている。私募ファンドのエクイティ出資者は主に海外投資家。私募ファンドのエクイティ出資者と利害を共有するためセイムボート出資を行うこともある。コンサルティング事業では、CRE（企業不動産）に係る仲介手数料やディスポジションフィー、コンサルティングフィーを得ている。

私募ファンドからのフィー収入の体系は以下の通り。

リーマンショック後は破綻したAM会社からAMを肩代わりするレスキューAMを積極的に受託していたが、これはAMフィー料率が低い。現在では物件売却が進み、レスキューAMは残り少なくなっている。

私募ファンドへのセイムボート出資からは、賃貸収益を原資とするインカム配当、物件売却益を原資とする売却配当を受領する。

CREに関しては、現在10社の事業会社から20棟に係るコンサルティング業務を受託し、稼働率向上や本社移転などのアドバイスを行っている。コンサルティングフィー収入自体の収益寄与は小さいが、CREを通じての物件取得機会や物件売却時の仲介につながることがある。

私募ファンドのAUMは物件売却の進捗とともに減少傾向だったが、2014年12月にブラックストーンから日本の賃貸マンションに投資する約2,000億円のファンドのAMを受託したことにより2015年11月期に急反転した。

運用期間が有期の私募ファンドと異なりREITは無期であるため、AUMの維持拡大のために今後のトーセイ・リート投資法人の外部成長が期待される。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　堀部　吉胤）

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