【特集】ADワークス Research Memo（1）：収益不動産残高の積み上がりでストック型フィービジネスの収益拡大

エー・ディー・ワークス<3250>は個人富裕層に向けて投資用一棟賃貸マンションなどの収益不動産物件をリノベーション後に販売する収益不動産販売事業と、保有不動産の売却までの期間に得られる賃貸収入や販売後のプロパティ・マネジメント収入などで構成されるストック型フィービジネス事業を両輪としている。未開拓の市場を再定義し、既存の事業を拡大するブルーオーシャン型ビジネスモデルに特色がある。

2015年3月期の連結業績は、売上高が前期比6.9%減の10,735百万円となったものの、賃貸収入増や主力事業の利益率向上により、経常利益は同20.0%増の540百万円と3期連続で20%超の増益率を達成した。特に収益不動産残高の積み上がりによって、ストック型フィービジネスの収益が拡大しており、収益基盤の強化が進んでいることは注目されよう。また、2015年3月期より本格的に開始した米国の収益不動産販売事業も2棟を販売し、順調な滑り出しを見せた。

2016年3月期の業績見通しは、売上高が前期比15.5%増の12,400百万円、経常利益が同11.0%増の600百万円を計画している。将来の規模拡大に備え先行した人件費の増加や売上高構成比の変化によって、利益率は若干低下するものの、2ケタ増益基調が続く見通しだ。収益不動産平均残高は2015年3月期の11,692百万円から2016年3月期は13,000百万円強程度まで積み上げを図っていく。なお、5月29日に発表した2016年3月期第1四半期（2015年4月?6月期）の業績見通しは、売上高が前年同期比194.0%増の4,351百万円、経常利益が同256.4%増の233百万円となっており、順調な滑り出しが見込まれている。

2017年3月期を最終年度とする中期経営計画では、「事業規模の拡大と収益基盤の安定化」「ADビジネスモデルによるクローズド・マーケットの創造」を基本方針に掲げている。現段階では順調に進捗しており、経営目標値である売上高13,600百万円、経常利益800百万円、ROE7.5%は十分射程圏内にあると言えよう。

■Check Point
・中古マンションを仕入れ、リノベーションをして販売する事業が主力
・収益拡大が順調に進み経常利益の増益率は3期連続で20％超え
・顧客の早期囲い込みで「クローズド・マーケット」を創り上げる

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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